Donación de inmueble · Córdoba
Donación de inmueble en Córdoba
Cuánto cuesta donar una casa o un departamento, cómo funciona la reserva de usufructo y qué cambió con la ley que protege a quien compra un inmueble que vino de una donación.
Pedir escribano es gratis. Sabés el total antes de firmar.
¿Cuánto cuesta donar un inmueble en Córdoba?
Donar un inmueble en Córdoba cuesta el honorario del escribano (2 % del valor, con un mínimo que parte desde $1.110.350 en la tabla del Colegio), los gastos operativos, la inscripción en el Registro General (0,2 %), el certificado previo y los aportes a la Caja Notarial. No paga impuesto de sellos, que en Córdoba grava solo los actos onerosos.
La tabla del Colegio pone en la misma fila las escrituras traslativas de dominio a título oneroso y a título gratuito. Por eso el mínimo de una donación es igual al de una compraventa. Lo que la tabla no dice es sobre qué valor se calcula el 2 % cuando no hay precio. Preguntale al escribano qué valor va a tomar y pedí que lo ponga en el presupuesto.
Si el inmueble va a ser la vivienda única y de ocupación permanente de quien lo recibe, y el valor no supera $49.000.000, la tasa de inscripción del Registro baja a la mitad.
Los montos de la tabla del Colegio son mínimos éticos: cada escribano cotiza a partir de ahí. La tabla entera está en honorarios de escribanos en Córdoba, y la comparación con una venta, en cuánto cuesta escriturar.
| Concepto | Cuánto es | A quién se paga |
|---|---|---|
| Honorario del escribanoTabla del Colegio de Escribanos | 2 % del valor, mínimo desde $1.110.350 | Escribano |
| Gastos operativosUn inmueble | desde $371.000 | Escribano |
| Impuesto de sellosCódigo Tributario, art. 262 | No corresponde: la donación no es onerosa | No se paga |
| Inscripción de dominioLey Impositiva 2026, art. 75 | 0,2 %, mínimo $22.570 | Registro General |
| Certificado notarialDominio e inhibiciones | $32.500 por inmueble | Registro General |
| Usufructo en la misma escrituraSi el donante se lo reserva | desde $246.450 | Escribano |
| Aportes notarialesLey 8427 | Pedilos en el presupuesto | Caja Notarial |
Fuente: Código Tributario de la Provincia de Córdoba, texto 2026, artículo 262.
Fuente: Ley Impositiva 2026, artículo 75.
Donación con reserva de usufructo
La donación con reserva de usufructo transfiere la propiedad del inmueble, por ejemplo a los hijos, pero el donante se queda con el derecho a usarlo y a cobrar sus frutos, como un alquiler. Si no se pacta un plazo, el usufructo es vitalicio y se extingue con la muerte del usufructuario.
Sirve para donar la casa en vida sin dejarla: los padres siguen viviendo en ella y los hijos pasan a ser nudos propietarios. El nudo propietario conserva la disposición jurídica de su derecho, pero no puede molestar el uso y goce del usufructuario.
El usufructo puede reservarse a favor de los dos padres a la vez. Si muere uno, el otro conserva el usufructo sobre su parte, pero no se queda con la del que murió, salvo que la escritura diga lo contrario.
En costos hay dos caminos. Si el usufructo se constituye en la misma escritura de la donación, el mínimo del Colegio parte desde $246.450, con la inscripción incluida. Si se hace en una escritura aparte, sube a $726.100. Cuando el usufructo termina hay que cancelarlo en el Registro General: por formulario, el mínimo parte desde $185.500 por inmueble.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 2129, 2132, 2151 y 2152.
Si en lugar de donar se «vende» a un hijo
A veces se piensa en escriturar una venta a un hijo, con reserva de usufructo, para evitar la donación. El Código lo prevé: si alguien transmite a un heredero forzoso un bien con reserva de usufructo, se presume sin admitir prueba en contrario que el acto fue gratuito y que quiso mejorarlo. Solo se descuenta lo que el hijo demuestre haber pagado.
Ese valor se imputa a la parte disponible de la herencia y lo que exceda se colaciona. Los otros herederos forzosos no pueden reclamarlo si consintieron la operación, así que puede convenir que den su conformidad en la misma escritura.
Donar la única vivienda
Una donación que comprende todo el patrimonio del donante, o una parte sustancial, solo es válida si el donante se reserva el usufructo o tiene otros medios suficientes para vivir. Si la casa es todo lo que tiene quien dona, donarla sin reservarse el usufructo pone en riesgo la validez de la donación.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 1551 y 2461.
¿Un inmueble donado se puede vender después?
Sí. Desde la Ley 27.587, de diciembre de 2020, quien compra de buena fe y a título oneroso un inmueble que vino de una donación queda protegido aunque un heredero forzoso del donante gane después una acción de reducción. Saber que el título viene de una donación no le quita la buena fe al comprador.
Antes de esa ley, a los títulos que venían de una donación se los llamaba «observables». El heredero forzoso perjudicado podía perseguir el inmueble contra terceros adquirentes, y por eso bancos y compradores los miraban con desconfianza.
Desde la reforma, la reducción que declare un juez no afecta a quien compró de buena fe y a título oneroso, y conocer la donación no le quita la buena fe a quien posee el inmueble. Cuando la donación a un hijo o al cónyuge excede lo que le corresponde, la diferencia se compensa en dinero y la donación no se deshace.
La protección no alcanza a quien recibe el inmueble gratis ni a quien actúa de mala fe. Y si la donación es anterior a diciembre de 2020, no damos una respuesta general: preguntale al escribano cómo va a tratar ese título.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación, texto actualizado (Infoleg), artículos 2386, 2457, 2458 y 2459, según la Ley 27.587.
La donación a un hijo y la herencia
Lo que un padre dona a un hijo cuenta como adelanto de herencia. Cuando muere el donante, el hijo tiene que colacionar el valor de lo recibido, salvo que la escritura diga que la donación es una mejora o que lo dispense de colacionar.
La mejora tiene un límite. La porción legítima de los descendientes es de dos tercios de la herencia, así que lo que se puede dejar de más a un hijo sale del tercio restante.
Si lo que buscás es proteger la casa de deudas futuras sin cambiar de dueño, la herramienta es el bien de familia. Si querés decidir quién la recibe cuando mueras, sin transferirla hoy, es un testamento.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 2385 y 2445.
Cómo es el trámite de una donación de inmueble
Desde la primera consulta hasta que el inmueble queda inscripto a nombre de quien lo recibe.
La donación de un inmueble se hace por escritura pública, bajo pena de nulidad. El escribano estudia el título, pide los certificados al Registro General, redacta la escritura, la firman donante y donatario, que tiene que aceptar en vida de los dos, y después la inscribe. El testimonio inscripto queda para quien recibe.
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Consulta
Se define quién dona, quién recibe, si hay reserva de usufructo y si la donación es una mejora.
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Títulos y certificados
El escribano revisa la escritura del donante y pide el certificado del Registro General ($32.500 por inmueble).
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Firma
Firman el donante, el donatario que acepta y, si corresponde, el cónyuge que da su asentimiento.
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Inscripción
El escribano inscribe la donación en el Registro General y paga la tasa del 0,2 %.
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Testimonio
Quien recibe se queda con el testimonio inscripto, que es su título para vender o hipotecar.
Qué suele pedir el escribano
- DNI y constancia de CUIT o CUIL de quien dona y de quien recibe.
- La escritura con la que el donante es dueño, o los datos para ubicarla. Si no la encontrás, se pide una copia de la escritura.
- Estado civil de las partes. Si el inmueble es ganancial o es la vivienda familiar, hace falta el asentimiento del cónyuge.
- Los datos para pedir los informes de deuda de impuestos y servicios del inmueble.
Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), artículos 456, 470, 1545 y 1552.
¿Hace falta escribano para donar un inmueble?
Sí, no hay alternativa
El Código Civil y Comercial exige escritura pública para donar inmuebles y dice que, sin ella, la donación es nula. Un papel firmado entre familiares no transfiere nada. Lo que sí podés elegir es el escribano y comparar presupuestos.
¿Querés donar un inmueble?
Contanos a quién querés donar y si pensás reservarte el usufructo. Te pasamos con un escribano matriculado que haga donaciones seguido y te dé el presupuesto separado por concepto.
- No te cobramos nada.
- Sabés el total antes de firmar.
- Precios desde el mínimo del Colegio de Escribanos.
Preguntas frecuentes sobre la donación de inmuebles
¿Cuánto cuesta donar una casa a un hijo en Córdoba?
El honorario mínimo del Colegio de Escribanos es el mismo que el de una compraventa: 2 % del valor, con un piso que parte desde $1.110.350, más gastos operativos desde $371.000. La donación no paga impuesto de sellos. Sí paga la inscripción en el Registro General (0,2 %, mínimo $22.570), el certificado de $32.500 y los aportes a la Caja Notarial.
¿La donación de un inmueble paga impuesto de sellos en Córdoba?
No. El Código Tributario de Córdoba grava con sellos los actos de carácter oneroso, y la donación es gratuita. Lo que sí se paga es la tasa de inscripción en el Registro General, que alcanza a las escrituras traslativas de dominio sin importar si son onerosas o gratuitas.
¿Qué pasa con el usufructo cuando muere el padre o la madre?
El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, aunque se haya pactado un plazo más largo. Si se reservó para los dos padres, al morir uno el otro conserva el usufructo sobre su parte, salvo que la escritura prevea que acrece. Después hay que cancelarlo en el Registro General: la tabla del Colegio tiene un mínimo que parte desde $185.500 para hacerlo por formulario, con firmas certificadas.
¿Puedo donar la casa a uno solo de mis hijos?
Sí, pero los demás hijos conservan su porción legítima, que es de dos tercios de la herencia. Lo donado a un descendiente se cuenta como adelanto de su parte, salvo que la escritura diga que es una mejora, y la mejora solo puede salir del tercio disponible. Si el valor excede lo que le corresponde, la diferencia se compensa en dinero.
¿Puedo donar mi única vivienda?
El Código Civil y Comercial dice que si la donación comprende todo el patrimonio del donante o una parte sustancial, solo es válida si el donante se reserva el usufructo o tiene otros medios suficientes para vivir. Si la casa es todo lo que tenés y no contás con otros medios, la reserva de usufructo es lo que hace válida la donación.
¿Un título que viene de una donación se puede vender sin problemas?
Desde la Ley 27.587, de diciembre de 2020, el comprador de buena fe y a título oneroso de un inmueble que vino de una donación queda protegido aunque otro heredero reclame después, y saber que hubo una donación no le quita la buena fe. Si la donación es anterior a esa ley, preguntale al escribano cómo trata ese título.
¿Tiene que firmar mi cónyuge para donar?
Si el inmueble es ganancial, sí: el Código exige el asentimiento del otro cónyuge para disponer de bienes registrables gananciales. Si el inmueble es la vivienda familiar, el asentimiento hace falta aunque sea un bien propio. El escribano lo pide en la misma escritura.
Página revisada el 17 de septiembre de 2026. La información es general y no reemplaza el asesoramiento de un escribano sobre tu caso.
Otros trámites que suelen ir juntos
- Cuánto cuesta escriturar
Honorario del escribano, gastos, aportes, sellos e inscripción de una compraventa, con un ejemplo en números.
- Testamento
Testamento por acto público y actos de autoprotección: requisitos, testigos y costo.
- Bien de familia
La afectación a vivienda que protege la casa de deudas posteriores. Con escribano o directo en el Registro.